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索引号: zfcs/2015-00818 文号: 汉市住管发〔2015〕31号
所属主题: 社会保障 所属题材: 其它
发布机构: 市住房和城市管理局 服务对象: 全部
生成日期: 2015-04-16 生效日期: 2015-04-01
废止日期: 2020-04-01 关键字: 社会保障
内容概览:

汉中市公共租赁住房资产管理实施细则(试行)

汉中市公共租赁住房资产管理实施细则(试行)

 

第一章        

 

第一条  为了进一步规范和加强保障性租赁住房资产的管理和使用,维护住房资产的安全和完整,充分发挥住房资产使用效益,确保住房资产保值增值,根据住房和城乡建设部《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,省住建厅《关于廉租住房和公共租赁住房并轨管理的指导意见》(试行)、《陕西省公共租赁住房资产管理办法》(试行)、《关于开展共有产权住房工作的通知》,以及《汉中市廉租住房和公共租赁住房并轨分配运行管理办法》(试行)制定本实施细则。

第二条  本细则所称公共租赁住房指实行并轨运行管理的廉租住房和公共租赁住房,是指面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

第三条  公共租赁住房的建设、运营使用和资产管理适用于本细则。

第四条  公共租赁住房可通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集。可以由政府直接投资建设,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资建设。

第五条  公共租赁住房资产是指中、省、市、县(区)政府以及企事业单位通过拨付、划转、提取等渠道筹集资金和税费减免等政策参与公共租赁住房建设形成的资产。

第六条  公共租赁住房资产使用管理应遵循保障总量控制、实施属地保障、政府分级监管、单位管理使用的原则。

 

第二章       管理职责

 

第七条  市、县(区)财政部门是公共租赁住房国有资产管理的综合部门,负责会同住建部门制定公共租赁住房资产管理政策,负责对公共租赁住房国有资产监督管理,负责对公共租赁住房国有资产收益的财务监督管理。

第八条  市住房和城市管理局是全市公共租赁住房资产使用管理的主管部门,负责制定全市公共租赁住房的发展建设规划,负责指导全市公共租赁住房日常使用管理,负责会同财政部门制定公共租赁住房资产管理政策,与市财政、发改、国土等部门按其职责监督和指导全市公共租赁住房的资产管理工作,负责与财政部门共同审核各县(区)资产处置方案,报省住房城乡建设部门与财政部门审批,并监督实施。

第九条  县(区)保障性住房主管部门是本辖区公共租赁住房资产使用管理部门,负责制定本辖区公共租赁住房的发展建设规划,负责本辖区公共租赁住房日常使用管理,制定并上报本辖区公共租赁住房处置方案,与同级有关部门按其职责监督和指导本辖区公共租赁住房资产使用管理工作。

第十条  市住房保障管理中心受市住房和城市管理局委托,负责指导全市公共租赁住房资产的具体使用管理工作,建立全市统一的资产登记、资产核定、资产管理和使用,定期按照行政事业单位国有资产管理信息系统的要求向财政部门报送资产信息数据。

第十一条      市、县(区)保障性住房管理中心受本级保障性住房主管部门委托,并商同级财政部门负责指导本辖区公共租赁住房的资产使用管理工作,同时负责本级项目的资产核定、确权登记和房源分配、租金收缴、租赁补贴的发放、物业管理等日常工作。

 

第三章       资产核定

 

第十二条      公共租赁住房资产总量以项目竣工决算货币投资总额核定,投资(补助)份额按各方比例划分。具体工作由市住房保障管理中心指导,由项目所在地的市(直管项目)、县(直管及企事业单位项目)保障性住房管理中心及投资方商同级财政部门共同组织实施。

第十三条      政府和事业单位投资建设的公共租赁住房为国有资产,产权属国家所有。政府与企业共同建设的公共租赁住房为国家和企业共同所有,应按投资比例明晰产权关系、进行确权登记。房屋出售后亦应按承购人出资的份额重新确认共有产权

 

第四章       共有产权

 

第十四条      公共租赁住房共有产权是指国有产权和私有产权共存。国有产权是指由国家和地方各级政府、事业单位通过直接投资、补助资金以及土地划拨或税费优惠等政策性补助形成的公共租赁住房资产。私有产权是社会力量、企业或个人以及公共租赁住房承租户因出资或购买而获得的公共租赁住房的产权。

第十五条      公共租赁住房共有产权可通过以下三种方式实现:

(一)      各级政府直接出资或以补助资金以及土地、税费优惠等政策性补助为投资方式,引导吸收社会力量投资,共同建设或委托建设共有产权公共租赁住房;

(二)      各级政府直接出资或以补助资金以及土地、税费优惠等政策性补助为投资方式,通过在市场上购买新建商品住房的部分产权用于向保障对象租赁,形成的共有产权公共租赁住房;

(三)      各级政府限定销售价格,面向符合条件的公共租赁住房承租户按照一定比例和规定办法出售公共租赁住房的部分或全部房屋产权。

第十六条      除市、县(区)政府组织建设、购买或委托建设外,禁止任何单位和个人开发建设和销售共有产权住房。

第十七条      共有产权公共租赁住房应先确定基准价格。基准价格按成本价控制,由项目建设单位会同住房保障主管部门、财政部门、审计部门依据保障性住房管理的有关规定,在综合考虑项目用地、建设、管理、税费、利息成本、政府减免的土地收入和税费,以及合理利润的基础上确定。

第十八条      共有产权公共租赁住房的产权由各级政府和出资人(购买人)共同拥有,产权比例根据双方出资额度占基准价格的比例确定分割。

第十九条      通过在市场上购买新建商品住房部分产权形成的公共租赁住房的产权由各级政府和开发企业共有。购买时由双方商定价格,确定产权比例。开发企业拥有的部分产权也可以出售给符合条件的公共租赁住房保障对象。保障对象购买后,与政府共有公共租赁住房的产权。

 

第五章       资产管理

 

第二十条      公共租赁住房的资产管理由省保障性住房管理中心建立统一的信息平台,由市、县(区)保障性住房管理中心分级管理。公共租赁住房的日常运行维护管理由项目所在地的保障性住房管理中心指导,项目建设单位负责。项目建设单位应建立健全项目基础档案。

第二十一条         公共租赁住房的产权登记,政府投资(补助)形成的资产按份额确权在项目建设管理的同级保障性住房管理中心,企事业单位投资形成的资产按份额确权在其单位。

第二十二条         公共租赁住房租金实行“收支两条线管理”。按照市财政局、市住管局共同制定的《汉中市市级公共租赁住房租金及经营性收入收支管理办法》(汉财办综201469号)规定使用。

企事业单位享受财政补助资金建设的公共租赁住房租金收入可参照执行。

第二十三条         各市、县(区)保障性住房管理中心按照中省市政府有关规定建立公共租赁住房维修资金,维修资金从房屋租金收入中提取。房屋出售后维修资金由承受人按产权比例缴纳,实行“收支两条线”专项用于公共租赁住房的日常维修。

第二十四条        应将公共租赁住房资产的使用、租金收缴及使用家庭变动情况纳入保障性住房信息平台数据库。建立公共租赁住房档案,公开公共租赁住房位置、房源数量、户型、面积、使用情况,方便保障对象查询。

第二十五条         公共租赁住房物业管理推行社会化管理,由保障性住房管理中心和企事业单位委托或以招标的方式确定物业服务企业,并与其签订《物业服务协议》,由物业服务企业负责日常管理工作。

 

第六章       资产使用和处置

 

第二十六条         公共租赁住房资产主要用于改善当地符合公共租赁住房条件的保障对象住房需求和保障性住房建设持续发展,确保当地保障面不减。

第二十七条         公共租赁住房资产不得用于商业性投资、不得对外出借。

第二十八条        可根据公共租赁住房建设的需要,利用已建成确权的公共租赁住房的房产进行抵押融资,使固定资产通过融资平台转化为公共租赁住房建设资本。公共租赁住房资产用于抵押融资的,由当地保障性住房主管部门按照有关规定办理。

第二十九条         公共租赁住房资产处置方式包括出售、出让、对外捐赠、报废、损失核销等。

第三十条       市、县(区)公共租赁住房资产的处置由项目所在地保障性住房管理中心组织产权各方协商后,按照市政府《行政事业单位国有资产处置管理办法》(汉政发201414号)规定办理。涉及省级产权处置的事项,市、县(区)保障性住房主管部门与财政部门核准后,报省住房城乡建设部门与财政部门审批后实施。

第三十一条         市、县(区)保障性住房管理中心根据保障性住房主管部门资产处置事项的批复,办理产权变更和进行账务处理。

第三十二条         公共租赁住房处置应遵循公开、公正、公平的原则,先租后售、租售并举,计划供给、自主自愿。严格履行审批手续,未经批准不得擅自处置。

第三十三条         公共租赁住房应以租为主,经同级人民政府同意,省住房城乡建设部门与财政部门批准,承租人可购买房屋部分产权或全部产权,产权出售的具体比例由同级人民政府确定。房屋出售时,出售价格由市县人民政府价格主管部门会同保障性住房主管部门在市场评估价格的基础上确定,并签订出售(买卖)制式合同。出售收入纳入保障性住房的专用账户管理,专项用于保障性住房持续发展。

第三十四条         承租人按规定申请购买公共租赁住房的部分产权或全部产权,由属地保障性住房管理中心负责为其重新确权办理房屋产权登记。承购人购买公共租赁住房后其个人产权未达到60%的,保障对象仍需缴纳政府产权部分的租金,达到60%以上时不再缴纳租金。

第三十五条         申请购买公共租赁住房产权必须符合当地公共租赁住房保障条件,并已经承租公共租赁住房。申请人只能购买已经承租公共租赁住房的产权。严禁任何单位和个人将实施共有产权作为公共租赁住房准入分配的前置条件,强迫或变相强迫保障对象购买公共租赁住房部分或全部份额产权。

第三十六条         公共租赁住房保障对象分批购买共有产权的,产权比例对应适时调整。首次购买产权比例不低于60%。一次性付清全款的,可取得公共租赁住房个人份额的全部产权,购买划拨用地上的公共租赁住房按照经济适用住房确权管理,购买出让用地上的公共租赁住房按照商品住房确权管理。

第三十七条         已承租公共租赁住房保障对象家庭可以根据各级住房保障管理部门公布的实施方案和年度计划,向公共租赁住房管理机构提出申请,填写《公共租赁住房共有产权申购表》,经住房保障管理部门审批后,按申请顺序或公开摇号确定核准购买公共租赁住房共有产权。

第三十八条        各级住房保障管理部门要与公共租赁住房共有产权对象签订统一印制的《共有产权公共租赁住房配售合同》。合同中应载明购房人的权利及义务、购房款支付、政府与购买人的资产份额、上市交易约束条件、政府回购的收益分配、物业管理、违约责任、解除合同、收回住房以及争议解决方式等内容。申请人选定具体的保障性住房后,应当在规定的时间内,与住房保障机构签订保障性住房租赁合同或者配售合同。

第三十九条        各级住房保障管理部门配售公共租赁住房共有产权时,使用财政部门统一印制的非税收入专用票据。配售收入全额上缴同级财政。

第四十条     公共租赁住房产权配售后由住房保障管理部门收集相关材料到房屋登记部门统一办理公共租赁住房所有权证。购房人有义务配合办理并提供相关材料。

第四十一条        房屋登记部门在对共有产权公共租赁住房确权时,应当在房屋所有权证“附记”栏中注明各产权人的产权比例和“公共租赁住房,3年内不得转让或者出租”。

第四十二条        公共租赁住房实行共有产权后,按照产权比例缴纳对应的住宅专项维修资金,并依据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令〔2007〕第165)进行缴纳、使用和管理。

第四十三条         共有产权住房及其附属设施的维修维护由各产权人共同负责,原则上按产权比例对应确定各自责任义务。市、县人民政府应对相关各方责任义务作出规定。

第四十四条         实行公共租赁住房共有产权后,承租人不得向当地政府申请困难家庭公共租赁住房租金补贴。

第四十五条        公共租赁住房共有产权保障对象不得有下列使用行为:

(一)转借、转租、转售或者擅自调换公共租赁住房;

(二)改变公共租赁住房用途;

(三) 擅自或违法装修承租或承购的公共租赁住房;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由闲置超过6个月;

(六)长期拖欠租金、物业管理或水电气费等;

 () 法律法规规定的其他行为。

第四十六条         公共租赁住房共有产权保障对象有下列情形之一的,应当退出公共租赁住房。

(一)      未获得公共租赁住房全部房屋产权前,经济条件有较大改善不再符合公共租赁住房准入条件的;

(二)      租赁期满不符合续租条件的;

(三)      通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房的;

(四)      违反本办法第四十五条规定,情节较为严重或拒不改正的;

(五)      法律法规规定的其他行为。

第四十七条         如因第四十六条第(一)款规定退出公共租赁住房将导致承租人住房困难的,可不收回住房使用权、不腾退住房。各级住房保障管理部门可根据其经济条件改善情况适当提高租赁价格。

如因第(二)、(三)、(四)、(五)款规定退出公共租赁住房的,可由各级住房保障管理部门按照其购买部分产权的资金额度回购,重新转变为公共租赁住房。

第四十八条        严禁产权人擅自出售公共租赁住房。共有产权公共租赁住房居住满3年,经住房保障管理部门批准后可以处置。部分产权公共租赁住房出售的由政府按购买价格回购,完全产权并办理经适房、商品房登记的参照经适房、商品房出售管理。

第四十九条         房地产经纪机构及其经纪人员未经住房保障主管部门批准或认定,不得提供共有产权住房出售的经纪业务。

 

第七章       附 则

 

第五十条      原《汉中市廉租住房保障管理办法》、《汉中市公共租赁住房建设管理暂行办法》同时废止。

第五十一条        本办法自201541日起施行,有效期5年。

 

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