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索引号: zfcs/2018-06356 文号: 汉市住管发〔2017〕18号
所属主题: 城乡建设、环境保护 所属题材: 通知
发布机构: 市住房和城市管理局 服务对象: 全部
生成日期: 2018-08-20 生效日期: 2017-03-14
废止日期: 2022-03-14 关键字: 房地产
内容概览:

关于印发《汉中市商品房预售资金和二手房交易资金监管办法》的通知

汉市住管201718

 

汉中市住房和城市管理局

关于印发《汉中市商品房预售资金和二手房交易资金监管办法》通知

 

各县区住建局(房管局),局属相关单位、局机关相关科室,全市各房地产开发企业、房产中介服务机构:

    现将《汉中市商品房预售资金和二手房交易资金监管办法》印发你们,请认真贯彻执行。

 

 

                     汉中市住房和城市管理局     

                               2017314

汉中市商品房预售资金和二手房交易资金监管办法

 

第一章     

第一条 为促进汉中市房地产市场平稳健康发展,规范商品房预售资金收支使用,加强二手房交易资金监督管理,防范预售和交易风险,维护商品房交易双方合法权益根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房201053)和关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知〉》(陕建发2016107相关法规政策规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内申请预售许可的商品房(含限价商品房、经济适用住房)项目,其预售资金存入、支出、使用的监管申请二手房交易的资金监管适用本办法。

商品房预售资金是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按合同约定支付给房地产开发企业的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款和保证金等)。

二手房交易资金是指房屋所有权人(出让人)将已取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的房屋转让给受让人,由受让人按照合同约定支付给出让人的购房款(包括首付款、后续款和按揭贷款)。

第三条 汉中市住房和城市管理局负责全市商品房预售资金和二手房交易资金监督指导工作。

汉中市房产交易管理所(交易中心)具体负市中心城区商品房预售资金和二手房交易资金的日常监管工作受理和查处房屋交易资金监管中的违规违法行为。

各县房产主管部门具体负责本县行政区域内商品房预售资金和二手房交易资金监管工作,受理和查处房屋交易资金监管中的违规违法行为。

市县具体负责商品房预售资金和二手房交易资金监管的机构统称房屋交易资金监管机构。

市县房屋交易资金监管机构应按照专款专户、专款专存、专款专用的原则,做好房屋交易资金监管工作。

第四条 银行监督管理部门负责对本市行政区域内商品房预售资金和二手房交易资金监管专户开设银行的账户管理、结算情况和操作合规性进行监督检查。                 

 第二章 商品房预售资金监管

第五条 商品房预售资金监管是指由房屋交易资金监管机构会同银行、房地产开发企业、工程监理企业共同对商品房预售资金实施的监管。房地产开发企业应将预售资金存入银行专用账户,只能用作本项目建设,不得随意支取和使用

商品房预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》开始,至该商品房项目取得《房屋交易和产权状况确认书(首次)》和不动产初始登记证为止。

第六条 市、县房屋交易资金监管机构应不断健全和完善房地产交易管理信息系统,确保对商品房预售资金进行即时和全程监管。

房地产开发企业预售商品房时,应当在《商品房预售合同》中明确告知购房人商品房预售资金缴存专用户信息和风险提示

第七条 监管专户开户银行选择和账户管理

由房地产企业自主选择与监管机构有监管协议的商业银行开设预售资金监管专用账户,预售资金监管对象为商品房预售许可范围的开发建设项目,原则上,一个监管项目只能开立一个资金监管账户,如特殊情况需开设多个账户的,经监管机构批准可以开设,预售资金监管账户一般不得支取现金。

预售资金监管专户开户银行应规范监管专户管理,严格实行专户归集,不得将预售资金归集到非预售资金账户,也不得使用预售资金监管账户归集其他性质的资金。

第八条  监管协议签订

在申请商品房预售许可前房地产开发企业与房屋交易资金监管机构、预售资金监管专用账户开户银行、工程监理企业四方应当共同签订商品房预售资金监管协议。

商品房预售资金监管协议主要包括以下内容:

1开发企业的名称、地址;

2监管项目的名称、坐落位置;

3监管账户名称、账号;

4监管项目内容;

5商品房预售资金使用计划;

6与预售项目有关的各类贷款资料(贷款合同、协议等);

7违约责任;

8争议解决方式。

房地产开发企业签订《商品房预售资金监管协议》时,应当向房屋交易资金监管机构提供以下资料:

1商品房预售许可证申请表;

2建筑工程施工许可证;

3商品房预售资金监管专户证明;

4对应专用账户POS机终端编号证明;

    5监管项目工程预算书;

    6监管项目总平图;

    7监管项目施工合同;

8监管机构要求的其他资料

第九条 预售资金存入

监管项目的预售资金应当全部直接存入预售资金监管账户。购房人贷款购买商品房的,其贷款资金由贷款银行或公积金贷款的代理银行直接划入资金监管账户。

房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》备案时,应当提供商品房预售资金存入监管银行的预售资金监管账户缴核凭证(由设立账户的银行提供)

预购人应按商品房买卖合同约定的时间,将购房款直接存入商品房预售资金监管账户取得交款依据。

房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。

第十条 预售资金使用

房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时,应当向房屋交易资金监管机构提出申请,并提交监管项目工程监理企业出具的相关证明材料。     

商品房预售资金在取得《房屋交易和产权状况确认书(首次)》和不动产初始登记证前,只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和银行贷款。

支付以上建设资金仍有剩余的情况下,如办理了在建工程抵押贷款可以偿还其本金和利息,但在建工程抵押所贷款项必须存入监管账户,否则不得用作在建工程抵押贷款偿还本金和利息

房地产开发企业可以在预款中按每次使用预售资金额的10%支取用于监管项目的管理、办公费用支出。

使用商品房预售资金支付国家规定的各类法定税费的,按实际发生额申请支付。

 防范突发事件,降低资金监管风险,预售资金监管专用账户留存最低限金额,按照企业考核诚信度确定:诚信企业按照工程中标价的5%留存,不诚信企业按照工程中标价的10%留存留存的最低限额在监管未解除前不得使用。

    房地产开发企业使用商品房预售资金时,应当填写《商品房预售资金拨付申请表》,并根据下列不同申请款项提交相应材料:

1申请用于支付工程款的,首先应载明农民工工资数额,还应提供项目监理单位出具的施工进度证明和承建施工企业的用款资料(含农民工工资名单)

2申请购买建筑材料、设备款的,提供购销合同;

3申请设计、监理等相关费用的,提供相关合同或缴费证明;

4申请法定税费的,提供相关单据;

5申请偿还在建工程抵押贷款的,由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

房屋交易资金监管机构应当在受理之日起2个工作日内完成资金使用审核工作。对符合使用条件的,出具《商品房预售资金拨付通知书》;对不符合条件的,出具《商品房预售资金不予拨付通知书》。

有下列情况之一,房屋交易资金监管机构不得给开发企业办理商品房预售资金用款手续:

1已拨付款项未专款专用;

2房地产开发企业申请超出用款额度和范围;

3收款单位、用途等内容与合同约定不符;

4申请拨付工程款时,未提供施工方、监理方认可的农民工工资清单的;

5提交资料不实不全的。

第十 商业银行开户行应在收到《商品房预售资金拨付通知书》2个工作日内,将核准使用的资金及时拨付给使用单位。

第十 开户银行应当在每月5日前将商品房预售资金监管账户上,上一个月的收支情况反馈给房屋交易资金监管机构和房地产开发企业。

第十 预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的,房地产开发企业可以向房屋交易资金监管机构提交退房退款申请书,经核实后,房屋交易资金监管机构应当在2个工作日内通知商业银行开户行办结退款手续。

第十 监管解除

监管项目取得《房屋交易和产权状况确认书(首次)》和不动产初始登记证后,房地产开发企业可以申请解除商品房预售资金监管。如发生业主信访或工程款纠纷,经房产主管部门核查确认,可暂不解除商品房预售资金监管,待信访或纠纷处理后,再按规定程序解除监管。

申请解除商品房预售资金监管,应当按照下列程序办理:

1开发企业向房屋交易资金监管机构提交《房屋交易和产权状况确认书(首次)》、不动产初始登记证和注销监管账户申请;

2对审核后符合注销条件的,房屋交易资金监管机构应当在2个工作日内出具《注销账户通知书》;

3开户银行凭《注销账户通知书》与开发企业办理结算手续,并按规定注销其监管账户。

第三章  二手房交易资金监管

第十  二手房交易资金监管是指房屋交易资金监管结构会同银行、房屋所有权人(出让人)、购房人(受让人)共同对二手房交易资金实施的监管

第十  全市范围内已取得房屋所有权证(或不动产权证)进行二手房交易的,必须实施交易资金监管,房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管。

第十  商业银行受房屋交易资金监管机构委托,配合做好二手房交易资金的收支等工作。

各商业银行应与房屋交易资金监管机构签订交易资金专用账户合作协议,明确责任。

房屋交易资金监管机构和商业银行应当通过各种途径加大对二手房交易资金监管政策的宣传,房屋交易大厅应当公示二手房交易资金监管办理业务流程

第十 房屋交易资金监管机构应选择不超过两家银行开设二手房交易资金专用账户,该账户只能用于二手房交易资金的存储和支付,不得支取现金。

买卖双方当事人共同选择委托银行确定专用账户。

第十  签订交易资金托管协议。

房屋交易资金监管机构与买卖双方当事人签订资金托管协议,明确托管交易资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款,不得收取二手房买卖双方当事人任何费用。

交易资金托管协议应当包括以下主要内容:

1房屋交易金额;

2资金存储、资金划转和解除托管;

3违约责任。

第二十条 存储交易资金。

买方一次性全额支付购房款的,凭网签和已登记备案的《二手房买卖合同》、《二手房交易资金托管协议》到开设二手房交易资金专用账户的银行存入全额资金,银行出具资金入账凭证。

买方以贷款购房的,待买方将首付款存入专用账户、贷款银行或公积金贷款的代理行将购房贷款划转至专用账户后,由银行出具资金入账凭证。

第二十 出具监管证明。

买方向房屋交易资金监管机构出具资金入账凭证,经确认后,由房屋交易资金监管机构出具资金监管证明,作为办理房产过户手续的受理要件。

第二十  办理过户手续。

买卖双方当事人申请办理房屋交易过户手续。

第二十  划转交易资金。

买卖双方当事人应当共同向房屋交易资金监管机构申请,具体申请表格内容由房屋交易资金监管机构设置

房屋交易资金监管机构应当在2个工作日内审核确认,并出具《二手房交易资金拨付通知书》。

专户银行依据《二手房交易资金拨付通知书》办理交易资金划转业务。

第二十  托管协议解除和托管资金退回。

对交易双方终止交易行为的,由买卖双方根据交易进展情况向房屋交易资金监管机构提出申请,退回托管资金。

在申请资金托管到完成资金划转期间,托管资金利息按银行当期活期储蓄利率计算,如果交易成功,连同房款一起支付给卖房人;如果交易未达成,则连同房款一起退给买房人。

第四章  法律责任

第二十 房屋交易资金监管机构应当定期对商品房预售资金的收支情况进行核查,确保专款专用,并建立企业信用档案,对违规行为应当进行通报和向社会公示。

第二十  房地产开发企业有下列行为的,由房屋交易资金监管机构责令其限期整改,整改期间不得拨付预售资金。

1违规使用商品房预售资金的;

2未按规定将预售款存入商品房预售资金监管账户的;

3以收取其他款项为名或设立虚假监管专户逃避或变相逃避监管的;

4骗取预售资金、擅自截留挪用预售资金的。

情节严重或拒不改正的,房产主管部门停止该商品房项目预售和其它业务

第二十 监管专户开户银行违反本办法规定和房屋交易资金监管协议约定,擅自拨付和挪用监管资金、超前超额或不足额支付房屋交易资金的,由其上级管理部门责令其改正、追回款项,造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任,并取消其本市房屋交易资金监管专户开户行资格。

第二十 工程监理和相关单位出具虚假证明或不实资料,并通报行业行政主管部门记入企业诚信档案。造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任。

第二十 房地产经纪机构或经纪人员代收代管二手房交易资金的,撤消中介机构备案资格并记入企业诚信档案。造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任。

    第三十条 房屋交易资金监管机构工作人员玩忽职守、滥用私权、徇私舞弊、泄漏企业和个人秘密等行为,由行业行政主管部门依法依规追究责任,造成不良后果或损失的,承担相应的法律与经济责任

第三十 本办法自发布之日起施行,有效期五年,2009913日出台的《汉中市中心城区商品房预售资金监管办法(试行)》同时废止。

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